Valorisation accrue des biens, montée des standards de construction, respect croissant des normes, mais aussi hausse du foncier et coût élevé des matériaux. Autant de dynamiques que décrit Régis Kotin, entrepreneur dans le BTP, qui observe et vit au quotidien cette mutation.

L’immobilier a pris beaucoup plus de valeur ces dernières années au Bénin. On peut entreprendre aujourd’hui dans ce secteur et s’en tirer mieux qu’hier», affirme Régis Kotin. Selon lui, un changement profond s’est opéré dans le standing des biens immobiliers et dans la rigueur qui entoure leur gestion. La valeur des biens n’a cessé d’augmenter, portée par une confiance renouvelée des acteurs locaux comme de la diaspora. L’immobilier, longtemps considéré comme un domaine risqué et peu lucratif, est désormais perçu comme un secteur d’investissement prometteur. Ceci s’explique entre autres par les nombreuses mesures prises par le gouvernement pour créer un écosystème favorable. Les réformes foncières, l’instauration du permis de construire et la clarification des procédures juridiques ont contribué à crédibiliser le marché.

«Entre-temps, c’est entre deux individus que la vente de parcelles se faisait. Mais aujourd’hui, ça doit se faire devant un notaire. Toute construction doit désormais être précédée d’un permis de construire. Le respect des normes techniques, l’étanchéité, le plan d’urbanisation et la supervision par des architectes ou experts sont strictement encadrés. Ces mesures ont drastiquement réduit les pratiques désordonnées du passé et contribuent à renforcer la confiance des investisseurs, à valoriser les biens et à structurer durablement le secteur», souligne-t-il.

Des transformations visibles sur le terrain

Sur le plan architectural, l’évolution est notable. Le schéma immobilier s’est transformé, intégrant une meilleure qualité des matériaux, des normes techniques strictes et une implication croissante des architectes. « Le permis de construire a changé beaucoup de choses. Vu que les bâtiments sont désormais supervisés par des architectes accrédités, on voit de moins en moins de pièces mal dimensionnées et de constructions sans normes», explique Régis Kotin.

La diaspora, de plus en plus investie dans le secteur, pousse également à la modernisation. Ses exigences de qualité et de standing influencent fortement l’évolution des projets, tant dans l’architecture que dans la finition et l’aménagement intérieur. Sans oublier les différents événements de plus en plus organisés au Bénin pour lesquels des personnes de divers horizons viennent au pays. «Il y a par exemple les Vodun Days. Lorsque les gens viennent des quatre coins du monde pour participer à un événement d’envergure de ce genre, il faut que nous ayons des cadres agréables qui leur permettent de se sentir assez à l’aise, comme chez eux. Pour cela, nous sommes obligés de faire en sorte que nos immobiliers soient aux standards internationaux. Donc nous travaillons constamment à élever le niveau», affirme Régis Kotin. Les familles béninoises, elles aussi, expriment de nouvelles attentes. Plus d’espaces verts, de luminosité et des intérieurs bien aménagés. «Entre-temps, on avait de petites fenêtres. Aujourd’hui, on les élargit pour mieux respirer et éclairer. Tout le monde veut du simple, du moderne, de l’efficace et du beau», explique-t-il.

Les défis persistants

Malgré ces avancées, plusieurs freins ralentissent encore le développement harmonieux du secteur. En premier lieu, le coût élevé du foncier. Si des dispositifs légaux sécurisent désormais les transactions, le prix du terrain reste un obstacle majeur, surtout dans les grandes villes du Bénin. À cela s’ajoute le problème du financement. «Ailleurs, déjà que vous avez le terrain, la banque, les institutions financières vont vous accompagner pour réaliser ce projet et les clauses sont bien déterminées. Mais nous constatons ici que les banques ne veulent pas prendre de risques sur ce secteur. Nous attendons toujours cet accompagnement», regrette l’entrepreneur.

Enfin, le coût et la disponibilité des matériaux constituent une barrière pour les promoteurs et particuliers. Même si certains grands magasins diversifient leur offre, le prix reste souvent prohibitif pour la majorité des clients. Pour renforcer la culture du respect des normes, Régis Kotin plaide pour une démocratisation des matériaux de qualité via de grands marchés spécialisés, permettant une concurrence saine et une baisse des coûts. «Si les matériaux sont disponibles à coût raisonnable, les gens n’auront pas de mal à chercher la qualité», insiste-t-il.

Innovations technologiques et efficacité énergétique

L’introduction du numérique et des outils de conception assistée par ordinateur a transformé le secteur. Les logiciels de gestion et de maintenance des infrastructures, comme GMAO, permettent désormais d’anticiper les besoins, de prévenir les dysfonctionnements et d’optimiser les projets. Cependant, Régis Kotin reste lucide: «L’intelligence artificielle peut aider à aller plus vite dans les travaux, mais elle ne remplacera jamais totalement la réflexion humaine. Le sol, les réalités locales, les envies spécifiques des clients nécessitent toujours l’intervention d’un expert.» 

En parallèle, l’efficacité énergétique et la durabilité deviennent incontournables. Dimensionnement des baies vitrées, choix des matériaux, optimisation des équipements: autant de leviers qui réduisent la consommation d’énergie. «Aujourd’hui, tout le monde veut des bâtiments écologiques et économiques», souligne-t-il, tout en déplorant que le coût reste encore un frein pour une adoption généralisée.

Un secteur à la croisée des chemins

Au-delà de la construction, l’architecture intérieure gagne en importance. Pour l’entrepreneur, elle joue même un rôle social. «Beaucoup de familles ne sont pas réunies parce que le cadre de vie ne s’y prête pas. Un intérieur bien aménagé, c’est un espace qui unit, qui respire, qui aide à l’éducation des enfants et, par ricochet, à l’évolution de la société». Ainsi, l’aménagement intérieur n’est plus seulement un luxe, mais un facteur de valorisation immobilière et de cohésion familiale.

Entre modernisation, urbanisation rapide et aspirations croissantes des classes moyennes, le marché immobilier béninois est en pleine mutation. Les réformes en cours ont apporté une crédibilité nouvelle, attirant investisseurs et diaspora. Mais les défis, coût du foncier, financement du secteur, matériaux onéreux, demeurent.

Pour Régis Kotin, l’avenir du secteur passe par une meilleure accessibilité des matériaux de qualité, une culture accrue du respect des normes et une adoption plus large des innovations technologiques et écologiques. «Le challenge personnel de chaque acteur est de livrer des bâtiments plus fonctionnels, plus esthétiques et plus économiques. C’est dans cette direction que nous devons travailler», conclut-il.